Chi phí và giá xây dựng phần thô nhà phố trọn gói

     Gói thi công phần thô kèm nhân công hoàn thiện đang là lựa chọn ưu tiên của đa số chủ nhà phố nhờ tính linh hoạt trong việc tự chọn vật liệu trang trí sau này. Thế nhưng, làm thế nào để biết mức giá nhà thầu đưa ra đã hợp lý và đầy đủ hạng mục? Bảng tổng hợp chi phí và giá xây dựng phần thô nhà phố trọn gói dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng khoản tiền chi trả cho vật tư, nhân công và cách tính diện tích thi công tiêu chuẩn.

Xây dựng phần thô nhà phố trọn gói bao gồm những gì?

Gói thi công phần thô kèm nhân công hoàn thiện là giải pháp phổ biến nhất hiện nay. Trong hợp đồng trọn gói tiêu chuẩn, các hạng mục được phân định rõ ràng:

• Vật tư phần thô do nhà thầu cung cấp: Sắt thép xây dựng (Việt Nhật, Pomina hoặc Hòa Phát), xi măng đổ bê tông và xây tô (Hà Tiên, Insee), cát vàng hạt lớn đổ bê tông, cát xây tô, đá xanh 1 x 2, gạch tuynel, dây cáp điện âm tường (Cadivi), ống luồn dây điện chống cháy, ống cấp thoát nước (Bình Minh hoặc Tiền Phong), hóa chất chống thấm chuyên dụng.
• Nhân công thi công phần thô: Đào đất móng, hầm tự hoại; gia công cốt thép, cốp pha; đổ bê tông móng, dầm, sàn, cột, cầu thang; xây tường bao che và tường ngăn; trát tường nội ngoại thất; thi công hệ thống ống điện, ống nước âm tường.
• Nhân công hoàn thiện công trình: Ống nước, thiết bị vệ sinh, bả matit, lăn sơn nước, lát gạch sàn, ốp gạch len chân tường, ốp gạch nhà vệ sinh, lắp ráp thiết bị chiếu sáng (toàn bộ vật tư do gia chủ chọn mua và cung cấp theo tiến độ).

>>> Xem thêm: Đơn giá xây nhà phần thô TP.HCM chi tiết các hạng mục

Cập nhật bảng giá xây dựng phần thô nhà phố mới nhất 2026

Giá xây dựng phần thô nhà phố hiện nay biến động dựa trên diện tích sàn, loại hình kiến trúc và điều kiện vận chuyển mặt bằng. Dưới đây là bảng đơn giá tham khảo áp dụng cho công trình tiêu chuẩn:

Báo giá trên áp dụng cho công trình có diện tích sàn xây dựng trên 350m², lộ giới đường từ 5m trở lên thuận tiện cho xe tải chở vật liệu. Với các nhà phố diện tích nhỏ hoặc trong hẻm sâu, đơn giá sẽ được khảo sát và điều chỉnh theo hệ số vận chuyển.

>>> Xem thêm: Thiết kế thi công biệt thự trọn gói giá tốt, uy tín - Full House

Cách tính diện tích chuẩn để xác định chi phí thi công

Chi phí thi công phần thô được tính theo công thức:

Chi phí phần thô = Tổng diện tích tính giá × Đơn giá m²

Tổng diện tích thi công thực tế được quy đổi theo hệ số sau:

• Phần móng: Móng đơn tính 30% – 40%; móng cọc tính 40% – 50%; móng băng tính 50% – 65% diện tích mặt sàn trệt.
• Tầng hầm (nếu có): Độ sâu 1.0m – 1.3m tính 150%; sâu 1.3m – 1.7m tính 170%; sâu 1.7m – 2.0m tính 200% diện tích.
• Tầng trệt và các tầng lầu: Tính 100% diện tích xây dựng có mái che.
• Khu vực sân thượng và mái: Sân thượng có mái che tính 50% – 60%; sân thượng không mái che tính 40% – 50%; mái bê tông cốt thép tính 40% – 50%; mái tôn tính 25% – 35%; mái ngói kèo sắt tính 60% – 70% diện tích sàn nghiêng.

Ví dụ dự toán chi phí xây dựng nhà phố 3 tầng hiện đại

Xét một công trình nhà phố hiện đại kích thước 5m x 15m (diện tích sàn 75m²), quy mô 1 trệt 2 lầu, dùng móng cọc, mái bằng bê tông cốt thép:

• Móng cọc (40%): 75 × 40% = 30m²
• Tầng trệt, lầu 1, lầu 2 (100% mỗi tầng): 75 × 3 = 225m²
• Mái bê tông cốt thép (50%): 75 × 50% = 37.5m²
• Tổng diện tích tính chi phí: 30 + 225 + 37.5 = 292.5m²
• Tổng giá xây dựng phần thô nhà phố (với đơn giá tạm tính 3.800.000 VNĐ/m²): 292.5 × 3.800.000 = 1.111.500.000 VNĐ

Các yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí phần thô

• Điều kiện thi công mặt bằng: Nhà phố trong ngõ hẻm nhỏ hẹp khiến xe bê tông tươi và xe ben không thể tiếp cận trực tiếp. Toàn bộ vật liệu phải dùng xe ba gác tăng bo hoặc nhân công bốc vác thủ công, làm tăng chi phí vận chuyển nội bộ.
• Địa chất nền đất yếu: Những khu vực ven sông, vùng trũng đòi hỏi gia cố nền móng phức tạp hơn (tăng mật độ thép, đổ bê tông đài móng dày hơn), kéo theo chi phí vật tư và nhân công phần móng tăng.
• Kiểu dáng kiến trúc ngoại thất: Nhà phố tân cổ điển yêu cầu đắp phào chỉ, gờ tường, phù điêu mặt tiền phức tạp sẽ tốn nhiều ngày công xây trát hơn nhiều so với nhà phố hiện đại hình khối vuông vức tối giản.

>>> Xem thêm: Chi phí xây nhà 3 tầng trọn gói hiện nay là bao nhiêu?

Lưu ý quan trọng để tránh phát sinh chi phí khi làm hợp đồng

• Quy định rõ ràng chủng loại vật tư: Hợp đồng cần đính kèm phụ lục danh mục vật tư chi tiết, ghi rõ tên thương hiệu, tiêu chuẩn thép, mác bê tông để tránh trường hợp nhà thầu tráo đổi vật tư kém chất lượng.
• Bóc tách minh bạch khối lượng ngầm: Yêu cầu nhà thầu bóc tách rõ hầm tự hoại, hố ga, nhân công hoàn thiện các vị trí góc chết, tránh bẫy giá rẻ ban đầu rồi cộng dồn chi phí phát sinh khi hoàn thiện.
• Cam kết tiến độ và biện pháp che chắn: Quy định trách nhiệm pháp lý nếu thi công làm lún nứt nhà liền kề, đồng thời ràng buộc tiến độ hoàn thành từng giai đoạn bằng các mốc thanh toán minh bạch theo đợt nghiệm thu thực tế.

Hãy liên hệ ngay với đội ngũ kỹ sư của Full House qua số hotline hoặc để lại thông tin trên website để được khảo sát mặt bằng miễn phí, hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng và nhận bảng dự toán bóc tách chi tiết hoàn toàn miễn phí cho ngôi nhà của bạn!

🔍 Tìm kiếm có liên quan